2013年，南昌房地產(chǎn)成交面積創(chuàng)出歷史新高，商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展功不可沒，寫字樓、商鋪熱賣。記者1月11日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著大量高端寫字樓入市，填補(bǔ)了南昌高端寫字樓的空缺，也大大拉高了寫字樓租金水平，紅谷灘新區(qū)寫字樓租金水平遠(yuǎn)高于老城區(qū)寫字樓。

　　現(xiàn)象：紅谷灘寫字樓租金高過老城區(qū)

　　目前，南昌市中心城區(qū)由于土地資源稀缺，新開發(fā)寫字樓較少，寫字樓項目基本都是存量項目。記者走訪中山路太平洋商務(wù)大廈以及解放西路明珠廣場等多家大型寫字樓獲悉，老城區(qū)寫字樓租金水平多在每月每平方米25元至60元之間，相差較大。此外，記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，老城區(qū)老的寫字樓入住率較高，很少有空置的。

　　而在紅谷灘，寫字樓大多聚集在紅谷中大道、會展路、綠茵路等區(qū)域。其中靠江最近的一線臨江寫字樓多為甲級寫字樓，租金水平普遍在每月每平方米70元到90元，還有高達(dá)10元/㎡以上的物業(yè)管理費用。再往西離CBD中心越遠(yuǎn)，寫字樓租金會有所下降。如碟子湖大道、鳳凰大道沿線一些寫字樓月租金僅為每月每平方米30元到50元。但是，不難發(fā)現(xiàn)，紅谷灘寫字樓租金水平整體要高于老城區(qū)。相比較，紅谷灘的寫字樓空置率也偏高，這當(dāng)中租金價格是主要影響因素。

　　探因：定位高端拉高整體價格

　　對此，南昌地產(chǎn)資深人士、寫字樓研究專家章敏認(rèn)為，紅谷灘寫字樓租金高與空置率高并存的局面，和紅谷灘寫字樓目標(biāo)客戶群定位比較單一有很大的關(guān)系。

　　紅谷灘聚集了很多甲級寫字樓，瞄準(zhǔn)的客戶群都是高端市場。事實上，部分高端客戶群認(rèn)為現(xiàn)有的寫字樓無法滿足他們辦公的高端要求，如寫字樓的形象、辦公配套等，所以他們更傾向搬入大型高端寫字樓，但這種客戶群的比例在總的寫字樓客戶群當(dāng)中比例較小；另一方面，大量的中小企業(yè)渴望享受商務(wù)的便利，摒棄擁堵等問題，搬入規(guī)劃合理的寫字樓中辦公，但一核算辦公成本，就讓他們望而卻步。

　　同樣，在章敏眼里，當(dāng)前南昌寫字樓供應(yīng)主要集中于紅谷灘新區(qū)。而隨著高新區(qū)紫陽大道地鐵沿線多個商業(yè)項目開建，高新區(qū)特別是紫陽大道地鐵沿線將在未來成為南昌寫字樓板塊的新熱點。

　　目前，南昌高新區(qū)已成為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、最具發(fā)展活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。片區(qū)匯聚了近1000余家科技企業(yè)和200余家外資企業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)雄厚，寫字樓市場需求量極大。

　　章敏也認(rèn)為，與紅谷灘板塊不同的是，高新板塊的地塊沒有出現(xiàn)地王，這說明開發(fā)商的地價成本相對合理，對利潤的追求更為理性。而各個開發(fā)商也并沒有都定位為最高端寫字樓，而是定位錯開，除了高端寫字樓，也有更適合中小企業(yè)的商務(wù)需求的小型綜合體項目。

　　考驗：寫字樓供應(yīng)未來繼續(xù)加大

　　據(jù)章敏不完全統(tǒng)計，未來兩年，最值得關(guān)注的寫字樓板塊，無疑就是紅谷灘和高新片區(qū)。這兩個板塊預(yù)計寫字樓總推量將達(dá)90萬㎡。

　　章敏稱，未來幾年，有大量的寫字樓項目供應(yīng)，需求量現(xiàn)在還是未知狀態(tài)，但可預(yù)期的是：在未來幾年，高端寫字樓項目如果沒有大量的高端客戶自用或租用進(jìn)駐，將面臨嚴(yán)峻的市場形勢。

　　以紅谷灘為例，已交付使用的高端寫字樓已有不少，未來兩年交付的體量會更多，從目前南昌辦公寫字樓而言，紅谷灘較之市中心，無論從交通便利、辦公條件舒適度上更具吸引力，辦公環(huán)境更具聚集效應(yīng)。隨著越來越多的企業(yè)進(jìn)駐和居住人口進(jìn)入，紅谷灘寫字樓也會面臨老城區(qū)同樣的過去：一方面，因為現(xiàn)有規(guī)劃的局限和地鐵建設(shè)施工，紅谷灘的交通狀況堪憂，停車位也會出現(xiàn)緊張，之前辦公所具有的優(yōu)勢就會慢慢失去；另一方面，如果南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速不快，沒有大量的外來企業(yè)進(jìn)入，高端寫字樓的弊端就會顯現(xiàn)，如維護(hù)成本高，租戶被擠、租金被打壓等一系列連鎖反應(yīng)。