日韩精品久久久久久,四虎成人在线,色男人的天堂久久综合,久久精品国产精品亚洲婷婷,2020国产精品久久久久,99re视频在线观看

按區(qū)域找寫字樓:高新寫字樓 - 紅谷灘寫字樓 - 東湖寫字樓 - 西湖寫字樓 - 青山湖寫字樓 - 青云譜寫字樓 - 其他區(qū)域

網(wǎng)站標簽 寫字樓資訊 聯(lián)系我們


當前位置:首頁 > 寫字樓資訊 > 后海豪宅刷屏的同時,寫字樓租金卻跌了30%

后海豪宅刷屏的同時,寫字樓租金卻跌了30%

30~5000平米大小面積都有:租客不收中介費,租毛坯寫字樓返裝修費,租寫字樓請聯(lián)系:18172829858,快速找到你理想的寫字樓!

文章內(nèi)容屬作者個人觀點,不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作,風險請自擔。

    昨天晚上,所有深圳(樓盤)地產(chǎn)從業(yè)者和買房人,想必都被后海華潤悅府刷了一波屏。

在土豪們搶購上千萬的華潤悅府一房豪宅時,同處后海區(qū)域的部分寫字樓二房東們,卻在承擔虧本放租的風險。近年來,這里已成為深圳商住價差最大的區(qū)域,大量二手寫字樓成交價還不到住宅的一半。

近年來,后海總部寫字樓陸續(xù)建成。當年的土地出讓協(xié)議中規(guī)定,這些總部寫字樓的自用率應達到60-80%,但實際卻遠低于此。大量辦公面積流入租賃市場,推高了后海區(qū)域寫字樓供應量,使部分后海寫字樓的租金在近三年內(nèi)下跌了15-30%,與福田中心區(qū)的租金價差越來越大。

一些主要賺取租金價差的包租客們,遭受了最大的沖擊,不得不以低于成本的價格簽下短期租約,并寄望于未來租金上漲所帶來的長線收益。

然而,未來幾年內(nèi),后海與鄰近的前海、科技園區(qū)域,仍將是深圳寫字樓新增供應的主要區(qū)域。

1

總部寫字樓放量壓價,豪宅價格竟是商辦3倍

后海豪宅刷屏的同時,寫字樓租金卻跌了30%

(圖片來源:深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng))

2005年前后,在深圳發(fā)展了20年的平安與招商銀行(600036,股吧)總部,險些被上海(樓盤)搶走。

城市的兩根“頂梁柱”差點搬了家,不得不讓深圳官方開始想盡辦法挽留發(fā)跡于此的總部企業(yè),以免它們被其他城市開出的優(yōu)厚條件“拐走”。恰逢后海中心區(qū)開始大規(guī)模開發(fā),一批成本較低而區(qū)位優(yōu)越的后海總部用地,陸續(xù)“定向”出讓給了深圳總部企業(yè)。

從2008年到今年初,華潤、聯(lián)想、海信、安邦、中鐵、中海油、中建鋼構、五礦金融、天虹、喜之郎等22家企業(yè)先后在后海拿下類似土地,總出讓面積達213.48萬平米,其中約8成為辦公面積。

這些土地多數(shù)具有四個特點:

競買門檻高、可售比例低、以底價成交、拿地者皆為總部企業(yè)。

2009年,后海一宗商業(yè)用地要求競買人在全國擁有跨地區(qū)經(jīng)營的直營門店2000家以上,后被百麗集團底價競得;2011年,另一宗地要求競買申請人或其控股公司從事醫(yī)藥零售10年以上,是全國連鎖藥店前10名,在全國擁有跨地區(qū)經(jīng)營的直營門店1000家以上,海王星辰底價拿地。面對如此鎖定行業(yè)、限制規(guī)模的出讓條件,能夠符合的企業(yè)屈指可數(shù),若聚焦深圳,則幾乎獨一無二了。

除了對競買人提出嚴格要求,出讓規(guī)則中對其后的銷售和運營也作了嚴格的限制,多數(shù)土地被要求自用率在最低為60-80%之間,甚至要求全部自用。

然而,這里的“自用”是一個模糊的概念,多數(shù)業(yè)主用實際行動將其解釋為“只要不賣就是自用”。

據(jù)知情人士介紹,有的總部寫字樓中真正用于業(yè)主總部辦公的面積不過“一兩層而已”。這就帶來了一個問題:大量為了留住總部企業(yè)而建設的寫字樓,事實上都流入了租賃市場,大大增加了后海區(qū)域寫字樓供應量。

后海22個總部項目多數(shù)為甲級寫字樓,其中有約160萬平米辦公面積,是近年來深圳甲級寫字樓新增供應最大的區(qū)域之一。據(jù)高力國際統(tǒng)計,截至今年第二季度,深圳甲級寫字樓總存量為484萬平方米。若后海已出讓總部寫字樓全部建成并入市,僅此一個區(qū)域的存量,就相當于目前全市總存量的三分之一。

2017年第一季度,全市共有四個甲級寫字樓物業(yè)落成,其中三個位于后海,分別是航天科技(000901,股吧)廣場B座、中建鋼構總部大廈和海信南方大廈。

然而,這些普遍品質較高的新寫字樓,租金水平卻不及福田中心區(qū)的老項目。

據(jù)了解,目前在租的后海總部寫字樓,如海王星辰大廈、海信南方大廈、中建鋼構大廈等,租金多在200元/平米/月左右。而福田中心區(qū)內(nèi)品質與建成時間類似的項目,租金則已達到300元/平米/月左右。今年一季度剛剛入市的平安金融中心,更是創(chuàng)出了深圳寫字樓最高租金,每平米達600元/月左右。

事實上,近幾年來,后海與福田中心區(qū)的寫字樓租金差距越來越大。

據(jù)后海區(qū)域寫字樓中介介紹,海岸城寫字樓在2014-2015年時,租金曾達到210-230元/平米/月,而現(xiàn)在市場成交價僅160-180元,旁邊較新的中洲控股(000042,股吧)中心,租金也多在190元上下。近三年來,其租金水平不僅未漲,反而還下跌了15-30%。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,后海總部寫字樓的大量入市,是周邊區(qū)域租金下跌的原因之一。

這批總部企業(yè)拿地價較低,22個項目的平均樓面地價僅1.06萬元/平米,遠遠低于目前的土地市場價。新入市的海信、中建鋼構、中鐵南方和海王星辰大廈,樓面價均低于1萬元/平米,總成本約在2萬元/平米左右。若以月租金200元/平米計算,其租金回報率高達12%。而附近寫字樓售價多在5萬元/平米以上,租金相同的情況下,回報率為5%,符合正常的市場行情。

與此同時,后海卻逐漸成為深圳最貴的豪宅片區(qū)。均價達20萬的深圳灣一號,自開盤以來一直是深圳價格最高的高層居住類物業(yè),而昨天再次熱銷的華潤悅府,又再次將深圳豪宅客的目光聚焦于此。然而,后海區(qū)域內(nèi)以天利名城等為代表的二手寫字樓,售價卻只有附近住宅的30%-50%。

除本區(qū)域的寫字樓供應外,后海寫字樓面臨的競爭環(huán)境也十分殘酷。附近的前海寫字樓也將開始集中入市,科技園中又有大量租金更低的存量物業(yè),也是后海租金難以上漲的另一個原因。

相對較低的租金價格,吸引了一批企業(yè)從福田等地搬遷而來,其中包括深圳中原地產(chǎn)。作為中介,他們顯然更能找到性價比最高的寫字樓。大量企業(yè)遷入的同時,附近基礎設施建設尚未結束,周邊交通問題也隨之日益突出。

2

包租客虧本放租,“剪刀差”不好賺

以低成本為前提的高回報率,使總部寫字樓業(yè)主可以承受比市場價低得多的租金收入。因此,大量新增供應帶來的沖擊,只是讓他們的租金回報稍低了一點,本質上影響不大。而其他小業(yè)主和二房東,尤其是區(qū)域內(nèi)普遍存在的包租客,則一直在遭受租金下跌的打擊。

后海豪宅刷屏的同時,寫字樓租金卻跌了30%

據(jù)了解,目前在后海及周邊區(qū)域普遍存在著三類寫字樓租賃模式。

第一種是業(yè)主直租,以阿里中心、百度大廈、中國儲能大廈等項目為代表。

據(jù)Q房網(wǎng)相關人士介紹,近期百度大廈剛剛通過其成交一套1400多平米的寫字樓,租金達248元/平米,阿里中心租金較之還要高15-20%,而位于科技園的中國儲能大廈,則創(chuàng)出了348元/平米的區(qū)域寫字樓租金紀錄。

據(jù)分析,這些業(yè)主直租的總部寫字樓,對空置成本的承受能力強,因而不會為了快速出租而壓低價格,其品質也較高,通常價格較高。

第二種是小業(yè)主放租自己持有的寫字樓,在有散售物業(yè)的寫字樓中普遍存在。這批小業(yè)主普遍舍不得投入大量資金裝修,品質相對較差,又需要現(xiàn)金供樓,因而難以承受空置成本,在一段時間內(nèi)租不出去就寧愿壓低租金招攬租客。

這批小業(yè)主持有的物業(yè)數(shù)量較大,受新增供應量沖擊的影響,也不得不集體降價。

第三種是大量承租總部寫字樓的包租客。后海22家總部企業(yè)中,僅有華潤旗下的地產(chǎn)開發(fā)商參與拿地,其他業(yè)主基本都是地產(chǎn)領域的“外行”。“外行”業(yè)主們并不善于或不愿意親自為寫字樓一家家尋找租客,于是傾向于交給愿意全盤接手的包租客。包括中鐵南方大廈、航天科技廣場等新入市的寫字樓,均被業(yè)主大量租給了“二房東”。

以航天科技廣場為例,其寫字樓曾公開招標“首席租賃代理”。據(jù)知情人士說,其平均承租價為146元/平米/月。相對于200元/平米左右的市場價來說,這個包租價格并不高。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士說,中海油大廈的兩棟寫字樓,除自用一棟外,另一棟也找到了包租公司,承租價僅110元/平米,放租價或為180元左右。事實上,其他項目的包租價格多在180元/平米左右。

相對于小業(yè)主,他們的物業(yè)普遍裝修較好,給中介提供的傭金較高,推廣力度也更大,但難免也會面臨空置問題。同樣受到供應量增加的影響,包租客之間也打響了堪稱慘烈的價格戰(zhàn)。

據(jù)了解,在科技園區(qū)域的泰邦科技、陽光科創(chuàng)等寫字樓,有包租客以110-120元/平米租到的物業(yè),不得不80-90元/平米就租了出去。但類似虧本的租約,通常租期只有一年左右,只在空置成本實在太高時才會出現(xiàn)。

一般情況下,寫字樓的包租協(xié)議租期都在8-15年之間,最短也不會低過6年。包租客寄希望于獲得較高的長線收益,以抵掉初期的虧損。

然而,后海22個總部項目中,仍有12個尚未建成入市,其中包括華潤、聯(lián)想海外等區(qū)域內(nèi)最大的綜合體項目,總部寫字樓大量外租的局面短期內(nèi)不會改變。


30~5000平米大小面積都有:租客不收中介費,租毛坯寫字樓返裝修費,租寫字樓請聯(lián)系:18172829858,快速找到你理想的寫字樓!

除特別注明外,本站所有文章均為南昌寫字樓出租網(wǎng)原創(chuàng),轉載請注明出處來自http://www.pipwell.com/post/173.html

最近發(fā)表
網(wǎng)站收藏
主站蜘蛛池模板: 青草国产精品久久久久久 | 久久亚洲综合色 | 黄色小视频网 | 欧美一级高清视频在线播放 | 天天插狠狠干 | 国产精品青草久久久久婷婷 | 久久久免费 | 国产精品福利在线观看 | 欧美aav| 国内精品一区二区三区 | 四房婷婷 | 成人短视频在线免费观看 | 加勒比一区二区 | 国产在线高清一级毛片 | 国产精品久久久久久久专区 | 视频一二三区 | 久久精品国产欧美日韩亚洲 | 午夜美女视频在线观看高清 | 精品久久久久久中文字幕网 | 青楼十二妓| 99久久999久久久综合精品涩 | 久久免费国产 | 99re在线这里只有精品 | 日本精品久久 | 国产欧美自拍 | 久久久不卡国产精品一区二区 | 亚洲综合天堂 | 免费观看美女视频的网站 | 97免费视频在线观看 | 精品国产一区二区三区2021 | 国产电影午夜成年免费视频 | 国产一级电影 | 第一福利在线视频 | 五月天第一页 | 青青久久国产成人免费网站 | 国产日韩在线 | 国产在线观看99 | 一级毛片无遮挡免费全部 | 国产一区二区视频在线观看 | 日韩一级欧美一级一级国产 | 日本高清精品 |