文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。
昨天晚上，所有深圳（樓盤）地產(chǎn)從業(yè)者和買房人，想必都被后海華潤悅府刷了一波屏。
在土豪們搶購上千萬的華潤悅府一房豪宅時，同處后海區(qū)域的部分寫字樓二房東們，卻在承擔虧本放租的風險。近年來，這里已成為深圳商住價差最大的區(qū)域，大量二手寫字樓成交價還不到住宅的一半。
近年來，后海總部寫字樓陸續(xù)建成。當年的土地出讓協(xié)議中規(guī)定，這些總部寫字樓的自用率應達到60-80%，但實際卻遠低于此。大量辦公面積流入租賃市場，推高了后海區(qū)域寫字樓供應量，使部分后海寫字樓的租金在近三年內(nèi)下跌了15-30%，與福田中心區(qū)的租金價差越來越大。
一些主要賺取租金價差的包租客們，遭受了最大的沖擊，不得不以低于成本的價格簽下短期租約，并寄望于未來租金上漲所帶來的長線收益。
然而，未來幾年內(nèi)，后海與鄰近的前海、科技園區(qū)域，仍將是深圳寫字樓新增供應的主要區(qū)域。
1
總部寫字樓放量壓價，豪宅價格竟是商辦3倍
后海豪宅刷屏的同時，寫字樓租金卻跌了30%
（圖片來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)）
2005年前后，在深圳發(fā)展了20年的平安與招商銀行(600036,股吧)總部，險些被上海（樓盤）搶走。
城市的兩根“頂梁柱”差點搬了家，不得不讓深圳官方開始想盡辦法挽留發(fā)跡于此的總部企業(yè)，以免它們被其他城市開出的優(yōu)厚條件“拐走”。恰逢后海中心區(qū)開始大規(guī)模開發(fā)，一批成本較低而區(qū)位優(yōu)越的后海總部用地，陸續(xù)“定向”出讓給了深圳總部企業(yè)。
從2008年到今年初，華潤、聯(lián)想、海信、安邦、中鐵、中海油、中建鋼構、五礦金融、天虹、喜之郎等22家企業(yè)先后在后海拿下類似土地，總出讓面積達213.48萬平米，其中約8成為辦公面積。
這些土地多數(shù)具有四個特點：
競買門檻高、可售比例低、以底價成交、拿地者皆為總部企業(yè)。
2009年，后海一宗商業(yè)用地要求競買人在全國擁有跨地區(qū)經(jīng)營的直營門店2000家以上，后被百麗集團底價競得；2011年，另一宗地要求競買申請人或其控股公司從事醫(yī)藥零售10年以上，是全國連鎖藥店前10名，在全國擁有跨地區(qū)經(jīng)營的直營門店1000家以上，海王星辰底價拿地。面對如此鎖定行業(yè)、限制規(guī)模的出讓條件，能夠符合的企業(yè)屈指可數(shù)，若聚焦深圳，則幾乎獨一無二了。
除了對競買人提出嚴格要求，出讓規(guī)則中對其后的銷售和運營也作了嚴格的限制，多數(shù)土地被要求自用率在最低為60-80%之間，甚至要求全部自用。
然而，這里的“自用”是一個模糊的概念，多數(shù)業(yè)主用實際行動將其解釋為“只要不賣就是自用”。
據(jù)知情人士介紹，有的總部寫字樓中真正用于業(yè)主總部辦公的面積不過“一兩層而已”。這就帶來了一個問題：大量為了留住總部企業(yè)而建設的寫字樓，事實上都流入了租賃市場，大大增加了后海區(qū)域寫字樓供應量。
后海22個總部項目多數(shù)為甲級寫字樓，其中有約160萬平米辦公面積，是近年來深圳甲級寫字樓新增供應最大的區(qū)域之一。據(jù)高力國際統(tǒng)計，截至今年第二季度，深圳甲級寫字樓總存量為484萬平方米。若后海已出讓總部寫字樓全部建成并入市，僅此一個區(qū)域的存量，就相當于目前全市總存量的三分之一。
2017年第一季度，全市共有四個甲級寫字樓物業(yè)落成，其中三個位于后海，分別是航天科技(000901,股吧)廣場B座、中建鋼構總部大廈和海信南方大廈。
然而，這些普遍品質較高的新寫字樓，租金水平卻不及福田中心區(qū)的老項目。
據(jù)了解，目前在租的后海總部寫字樓，如海王星辰大廈、海信南方大廈、中建鋼構大廈等，租金多在200元/平米/月左右。而福田中心區(qū)內(nèi)品質與建成時間類似的項目，租金則已達到300元/平米/月左右。今年一季度剛剛入市的平安金融中心，更是創(chuàng)出了深圳寫字樓最高租金，每平米達600元/月左右。
事實上，近幾年來，后海與福田中心區(qū)的寫字樓租金差距越來越大。
據(jù)后海區(qū)域寫字樓中介介紹，海岸城寫字樓在2014-2015年時，租金曾達到210-230元/平米/月，而現(xiàn)在市場成交價僅160-180元，旁邊較新的中洲控股(000042,股吧)中心，租金也多在190元上下。近三年來，其租金水平不僅未漲，反而還下跌了15-30%。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，后海總部寫字樓的大量入市，是周邊區(qū)域租金下跌的原因之一。
這批總部企業(yè)拿地價較低，22個項目的平均樓面地價僅1.06萬元/平米，遠遠低于目前的土地市場價。新入市的海信、中建鋼構、中鐵南方和海王星辰大廈，樓面價均低于1萬元/平米，總成本約在2萬元/平米左右。若以月租金200元/平米計算，其租金回報率高達12%。而附近寫字樓售價多在5萬元/平米以上，租金相同的情況下，回報率為5%，符合正常的市場行情。
與此同時，后海卻逐漸成為深圳最貴的豪宅片區(qū)。均價達20萬的深圳灣一號，自開盤以來一直是深圳價格最高的高層居住類物業(yè)，而昨天再次熱銷的華潤悅府，又再次將深圳豪宅客的目光聚焦于此。然而，后海區(qū)域內(nèi)以天利名城等為代表的二手寫字樓，售價卻只有附近住宅的30%-50%。
除本區(qū)域的寫字樓供應外，后海寫字樓面臨的競爭環(huán)境也十分殘酷。附近的前海寫字樓也將開始集中入市，科技園中又有大量租金更低的存量物業(yè)，也是后海租金難以上漲的另一個原因。
相對較低的租金價格，吸引了一批企業(yè)從福田等地搬遷而來，其中包括深圳中原地產(chǎn)。作為中介，他們顯然更能找到性價比最高的寫字樓。大量企業(yè)遷入的同時，附近基礎設施建設尚未結束，周邊交通問題也隨之日益突出。
2
包租客虧本放租，“剪刀差”不好賺
以低成本為前提的高回報率，使總部寫字樓業(yè)主可以承受比市場價低得多的租金收入。因此，大量新增供應帶來的沖擊，只是讓他們的租金回報稍低了一點，本質上影響不大。而其他小業(yè)主和二房東，尤其是區(qū)域內(nèi)普遍存在的包租客，則一直在遭受租金下跌的打擊。
后海豪宅刷屏的同時，寫字樓租金卻跌了30%
據(jù)了解，目前在后海及周邊區(qū)域普遍存在著三類寫字樓租賃模式。
第一種是業(yè)主直租，以阿里中心、百度大廈、中國儲能大廈等項目為代表。
據(jù)Q房網(wǎng)相關人士介紹，近期百度大廈剛剛通過其成交一套1400多平米的寫字樓，租金達248元/平米，阿里中心租金較之還要高15-20%，而位于科技園的中國儲能大廈，則創(chuàng)出了348元/平米的區(qū)域寫字樓租金紀錄。
據(jù)分析，這些業(yè)主直租的總部寫字樓，對空置成本的承受能力強，因而不會為了快速出租而壓低價格，其品質也較高，通常價格較高。
第二種是小業(yè)主放租自己持有的寫字樓，在有散售物業(yè)的寫字樓中普遍存在。這批小業(yè)主普遍舍不得投入大量資金裝修，品質相對較差，又需要現(xiàn)金供樓，因而難以承受空置成本，在一段時間內(nèi)租不出去就寧愿壓低租金招攬租客。
這批小業(yè)主持有的物業(yè)數(shù)量較大，受新增供應量沖擊的影響，也不得不集體降價。
第三種是大量承租總部寫字樓的包租客。后海22家總部企業(yè)中，僅有華潤旗下的地產(chǎn)開發(fā)商參與拿地，其他業(yè)主基本都是地產(chǎn)領域的“外行”。“外行”業(yè)主們并不善于或不愿意親自為寫字樓一家家尋找租客，于是傾向于交給愿意全盤接手的包租客。包括中鐵南方大廈、航天科技廣場等新入市的寫字樓，均被業(yè)主大量租給了“二房東”。
以航天科技廣場為例，其寫字樓曾公開招標“首席租賃代理”。據(jù)知情人士說，其平均承租價為146元/平米/月。相對于200元/平米左右的市場價來說，這個包租價格并不高。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士說，中海油大廈的兩棟寫字樓，除自用一棟外，另一棟也找到了包租公司，承租價僅110元/平米，放租價或為180元左右。事實上，其他項目的包租價格多在180元/平米左右。
相對于小業(yè)主，他們的物業(yè)普遍裝修較好，給中介提供的傭金較高，推廣力度也更大，但難免也會面臨空置問題。同樣受到供應量增加的影響，包租客之間也打響了堪稱慘烈的價格戰(zhàn)。
據(jù)了解，在科技園區(qū)域的泰邦科技、陽光科創(chuàng)等寫字樓，有包租客以110-120元/平米租到的物業(yè)，不得不80-90元/平米就租了出去。但類似虧本的租約，通常租期只有一年左右，只在空置成本實在太高時才會出現(xiàn)。
一般情況下，寫字樓的包租協(xié)議租期都在8-15年之間，最短也不會低過6年。包租客寄希望于獲得較高的長線收益，以抵掉初期的虧損。
然而，后海22個總部項目中，仍有12個尚未建成入市，其中包括華潤、聯(lián)想海外等區(qū)域內(nèi)最大的綜合體項目，總部寫字樓大量外租的局面短期內(nèi)不會改變。
