伴隨去年4月以來房價大幅回落調(diào)整，環(huán)京房產(chǎn)投資最近又在升溫，咨詢者明顯增多。近三天有人問北三縣新房能不能投資的問題，有的項目去年3月我們曾去參觀過，如今房價已從3萬+降至全款1萬5左右，被打回原形，怎么能沒有投資價值呢？

伴隨京津冀協(xié)同發(fā)展的全面推進(jìn)，環(huán)京地區(qū)新規(guī)劃中的交通、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療等方面利好今年將陸續(xù)落地，房產(chǎn)的價值基礎(chǔ)逐步夯實，房價的支撐力量越來越堅實。

在當(dāng)前樓市嚴(yán)控的大格局下，短期內(nèi)直接放松調(diào)控的可能性不大，不過變相微調(diào)還是有可能的，至少在產(chǎn)業(yè)與人才政策以及戶籍改革方面廊坊可以向二線城市看齊，否則區(qū)域持續(xù)發(fā)展及土地財政問題難以解決。

如今環(huán)京的樓市形勢與2016年4季度我的判斷基本一致，有幾位學(xué)友因而及時在高位賣房而規(guī)避了過百萬的損失。一方面要看到中長期利好帶來的投資機(jī)會，同時也要注意投資過程中的各種陷阱，也就是說，既要看天也要看路。

在此分享3月于學(xué)堂群第四期學(xué)習(xí)交流中為學(xué)友所做解讀的部分內(nèi)容，供大家參考！

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商鋪保本返租

去年3.17新政出臺后，很多人都認(rèn)為房產(chǎn)投資沒有希望了，沒想到十余天后雄安新區(qū)橫空出世，宏大的規(guī)劃又讓一部分人熱血沸騰，不管三七二十一，只要能抓一套房就行。

有人發(fā)來周邊一處商鋪，考慮投資十幾套，廣告中宣傳投資年回報率超30%，確實很吸引人。可惜那只是文字游戲，很多人都看不懂，細(xì)算其實不超過10%，以過去十余年觀察，這類返租型商鋪在全國極少有達(dá)到預(yù)期回報的案例，即便是大房企開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)營中出現(xiàn)問題關(guān)門的也屢見不鮮，投資者損失慘重。

這類返租金的商業(yè)物業(yè)的特點是增值很慢，兌現(xiàn)每年8%左右的租金收益得遇到專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊，要靠運(yùn)氣，因而屬于有風(fēng)險保本型的資產(chǎn)。

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低價商住房

最近環(huán)京房企掀起降價潮，出現(xiàn)了8500左右的低價位，又吸引了不少投資者，據(jù)了解大幅降價的其實是商住房，要求一次性付款。

一直關(guān)注本號的讀者應(yīng)該讀過之前我對這類產(chǎn)品的分析論述，它是偏保值型產(chǎn)品，投資回報率明顯低于住宅，之前不限購，因而限購趨緊時便會成為炙手可熱的投資品。

還記得去年春有不少學(xué)友著急買商住房，當(dāng)時我勸住了一部分人，伴隨4.26新政落地，北京商住房成交降幅超9成，如今價格已回落30-40%，那波盲目的投資者已經(jīng)被套牢。

3

補(bǔ)交社保上車

環(huán)京3年限購卡住了絕大部分投資者，不過還是有些人并未灰心，在房產(chǎn)中介建議下，寄希望補(bǔ)社保的方式繼續(xù)投資，先上車后補(bǔ)票，這種做法最大的風(fēng)險過于政策的調(diào)整，比如說3年后有了資格，萬一3年社保之后像海南一樣變成5年限售呢，那么3-4年左右的投資周期計劃有可能變成8-9年的長周期。

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環(huán)京概念擴(kuò)大化

近兩年承德、興隆、唐山、衡水、滄州、易縣等地樓盤宣傳中有些也都高舉環(huán)京牌，環(huán)京成了概念股，房價肯定看漲，不過這些區(qū)域并不在首都圈主要的影響范圍內(nèi)，至少從未來三到五年來看，要考量考慮交通時間成本等因素，環(huán)京價值區(qū)還是相對有限的，相比北三縣和南三縣，這些區(qū)域的投資價值并不大，而且難以出手，買房時要注意風(fēng)險與收益的匹配度。

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經(jīng)紀(jì)人躲貓貓

環(huán)京的開發(fā)商大都將銷售環(huán)節(jié)外包給中介，而非直接與購房者溝通。補(bǔ)交3年社保買房的風(fēng)險不僅在于這3年中的政策變化，還有房產(chǎn)中介的變化。

之后購房者找不到對接銷售員或中介公司將是大概率，那么如何第一時間獲得政策和市場變化消息，如何根據(jù)變化做出有利于自己的決策呢？

還有對接經(jīng)紀(jì)人沒時間再理你，你也沒辦法，畢竟能像買房時一樣愛你的經(jīng)紀(jì)人太少了。這無異于一場賭博，買房時一定要選對平臺、還要選對人。

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無法交房風(fēng)險

這一輪金融降杠桿將波及各個行業(yè)，影響最大的還是房地產(chǎn)行業(yè)，房企資金緊張山雨欲來，這也是為何環(huán)京大房企都在抓緊降價促銷的重要原因。

每一輪樓市下行調(diào)整過程中，樓盤爛尾或無法按期交房的情況都會明顯增多，投資風(fēng)險明顯加大，購買時準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房值得優(yōu)先考慮。

如果之后房價上漲明顯，也不排除個別房企毀約加價，這時選對房企及項目就顯得格外重要。

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房屋質(zhì)量問題

3.15剛過，從媒體報道來看，房屋質(zhì)量問題在各類房企中都有出現(xiàn)，價格低的房子質(zhì)量更低，通州已交付的幾個商業(yè)項目均出現(xiàn)不同的質(zhì)量問題，購買者叫苦不迭。北京如此，環(huán)京區(qū)域問題更多，據(jù)說某大房企在各地產(chǎn)品7成以上都有問題，討說法也得排隊。

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高回報炒房團(tuán)

“一年翻一倍，三年翻兩倍”，據(jù)說這是某炒房團(tuán)的內(nèi)部語錄，他們的投資目標(biāo)主要指向河北山區(qū)，莫非太行山里有金礦嗎？

在短期政策嚴(yán)控之下，房價再出現(xiàn)成倍上漲的概率幾乎為零。不過有些人被洗腦，還是會信的，畢竟“韭菜”也有幻想。

總之，由于政策嚴(yán)控，環(huán)京區(qū)域房價出現(xiàn)明顯扭曲，部分區(qū)域出現(xiàn)房價與地價倒掛的情況，價值被低估，公認(rèn)的投資機(jī)會已經(jīng)出現(xiàn)，而無法正常交易的風(fēng)險如影隨形。

年前有學(xué)友找我咨詢，她有燕郊購房戶口，自然是難得機(jī)會。而在沒有購房資質(zhì)的情況下投資房產(chǎn)無異于一場賭博，因此要認(rèn)清政策趨勢，選對中介、選對項目、選對區(qū)位、選對產(chǎn)品，這是對一直關(guān)注我的學(xué)友們一點忠告。

當(dāng)然風(fēng)險與不確定因素也有辦法規(guī)避及破解，下周末研習(xí)會兩天學(xué)習(xí)研討中逐一解決學(xué)友們的困惑與問題，屆時將做詳細(xì)解讀分析。