取消限購、放松房貸、公積金貸款兩成起……在一系列房地產(chǎn)新政的刺激下，南昌住宅市場逐漸回暖。然而，非住宅領(lǐng)域卻持續(xù)不溫不火的狀態(tài)。據(jù)南昌市房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)中心顯示，截至昨日，南昌在售非住宅庫存已超過420萬平方米，不考慮期間的新增庫存，按照5月市場非住宅成交5萬平方米測算，南昌要“消化”現(xiàn)有非住宅庫存仍需84個(gè)月，即7年時(shí)間。

??銷售低迷

??非住宅庫存超420萬平方米

??非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋，包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫等，以寫字樓為主。然而，近日記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前南昌寫字樓市場不景氣，銷售情況不理想。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5月，南昌非住宅銷售面積16.92萬平方米，同比下降34.3%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售出現(xiàn)雙降。

??銷售低迷直接導(dǎo)致庫存高企。南昌市房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，南昌非住宅可售面積仍達(dá)420.6萬平米，可售套數(shù)為39506套。相較于6月8日公布的非住宅可售面積數(shù)據(jù)（410.9萬平米），短短半個(gè)月內(nèi)，可售面積不僅沒有減少，反而增長了10萬平米。按照今年5月份的銷售面積計(jì)算，南昌現(xiàn)有非住宅庫存的銷售周期可能要達(dá)到7年時(shí)間。

??價(jià)格居高不下

??有開發(fā)商嘗試“轉(zhuǎn)賣為租”

??雖然寫字樓存量較大，銷售較為困難，但寫字樓價(jià)格卻沒有呈現(xiàn)一個(gè)下滑的態(tài)勢，但各區(qū)域間寫字樓價(jià)格出現(xiàn)巨大分化。成熟商圈的寫字樓價(jià)格一路飆高，但人氣不足的新區(qū)域副中心，寫字樓價(jià)格卻與住宅產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)倒掛。

??記者通過查詢發(fā)現(xiàn)，除了高新區(qū)的寫字樓在10000元/平方米左右，其余的大多數(shù)都是1萬以上。而朝陽新城板塊的寫字樓價(jià)格卻與普通住宅價(jià)格出現(xiàn)倒掛，在此板塊的住宅均價(jià)接近9000元/平方米，但也有樓盤推出的均價(jià)在8000元以下。而在紅谷灘新區(qū)，萬元以上寫字樓非常普遍。

??記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，已有寫字樓開始轉(zhuǎn)變策略，開始“轉(zhuǎn)賣為租”。“目前寫字樓有兩層正在商談租賃的事宜，一些細(xì)節(jié)還沒確定下來。”章靜說。南昌鼎力營銷策劃有限公司董事長趙熙認(rèn)為，非住宅商品市場不景氣，投資者轉(zhuǎn)向，而且寫字樓的物業(yè)費(fèi)比住宅的費(fèi)用高出幾倍，在種種的情況下，所以開發(fā)商直接租給企業(yè)是緩解壓力比較好的選擇。

??****低

??寫字樓難吸引投資者目光

??和商品住宅市場不同的是，寫字樓****率偏低，無法吸引投資者入市，因此要消化庫存也顯得不那么容易。

??記者走訪了解到，目前售出的寫字樓主要以自用為主，投資者很少購買寫字樓。世茂1號(hào)專案經(jīng)理冷文娟告訴記者，一般投資者的首選是住宅和商鋪，寫字樓次之，有投資成功經(jīng)驗(yàn)的人才會(huì)選擇寫字樓。

??從投資的角度看，投資寫字樓后以租賃為主。而以紅谷灘片區(qū)寫字樓為例，綠地中央廣場、聯(lián)發(fā)廣場為代表的高端寫字樓月租金能接近100元/平方米，但以時(shí)間廣場、博能中心為代表的普通寫字樓月租金卻只能達(dá)到50元/平方米，對(duì)于動(dòng)輒銷售單價(jià)在15000元/平方米的投資者來說，回報(bào)率確實(shí)無法吸引投資者入市。更不用說，辦公配套不完善，沒有形成商圈氛圍的新區(qū)域中心的寫字樓了，其空置率就足可以讓投資者望而止步。

??投資放緩

??租賃市場介入尋求發(fā)展

??銷售不暢直接影響開發(fā)商的后期開發(fā)投資。南昌市統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資處介紹到，今年前5月，南昌非住宅投資35.53億元，同比下降13.0%。其中辦公樓投資11.75億元，下降30.0%，商業(yè)營業(yè)用房投資14.55億元，下降2.2%。

??南昌鼎力營銷策劃有限公司董事長趙熙在接受記者采訪時(shí)談及，寫字樓的成本遠(yuǎn)高于住宅成本，開發(fā)商不可能降低價(jià)格，導(dǎo)致很多寫字樓空置，解決空置率最好的辦法就是通過第三方租賃市場的介入，用**條件來吸引企業(yè)入駐，比如小微企業(yè)，在住宅區(qū)花幾千塊錢就能解決辦公問題，而在寫字樓就要幾萬，如果沒有**條件，則不可能去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)開發(fā)商來說，只有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，才能更好的生存。“用合理的價(jià)格，用租賃的方法，來解決更多的人入駐，這是**的出路。”